해외 체류 중 보유 국내 부동산의 절세 관리법

 

안녕하세요, 소득이 되는 세금이야기입니다!

해외에 장기 체류하거나 파견 중인 경우에도 한국 내 부동산을 보유하고 있다면 다양한 세금 문제가 따라옵니다.

특히 임대수익이 발생한다면 반드시 세금 신고를 해야 하고, 비거주자라면 절세 전략이나 신고 방식이 달라질 수 있습니다.

오늘은 해외 체류 중인 개인이 국내 부동산을 보유했을 때의 보유세, 임대소득세, 절세 팁을 풍부한 사례와 함께 안내드립니다.

 

 

 

📌 비거주자라도 국내 부동산에는 ‘계속 세금이 부과됩니다’

• 재산세: 매년 7월, 9월 고지 → 지방세
• 종합부동산세: 공시가격 일정 기준 초과 시 매년 12월 고지 → 국세
• 임대소득세: 임대소득이 있다면 매년 5월 종합소득세 신고 대상
• 양도소득세: 매각 시 국내세법 기준 과세 + 세무대리인 필요

 

💡 사례 1: 캐나다 파견 중 국내 아파트 보유

• A씨는 서울 송파구에 아파트 1채 보유 중 (전세 임대)
• 현재 캐나다 주재원으로 2년째 체류 중 → 세법상 비거주자
• → 매년 재산세 및 종부세 자동 고지, 임대소득은 종합소득세 신고 필요

💡 사례 2: 미국 체류 중 오피스텔 월세 임대

• B씨는 미국 거주 중, 강남 소재 오피스텔을 월세로 운영 중
• 연 임대수익 약 2,400만 원 → 5월에 종합과세로 신고해야 함
• 비거주자는 세무대리인 지정 후 홈택스 신고 가능

 

📌 비거주자의 임대소득 신고는 이렇게

• 임대소득 연 2천만 원 이하 → 분리과세(14%) 또는 종합과세 선택
• 2천만 원 초과 시 → 무조건 종합과세로
• 소득세 신고 기간: 매년 5월 1일 ~ 5월 31일
• 방법: 홈택스 전자신고 또는 세무대리인 통한 위임신고

 

📍 전세 계약 시 임대소득 신고는 이렇게

• 전세는 월세가 없더라도 보증금이 기준을 초과하면 과세됩니다.
• 과세 기준: 보증금 총액이 3억 원 초과 + 2주택 이상 소유 시
• 과세 방식: 간주임대료 계산 → 임대소득으로 신고

✅ 간주임대료 계산 방식

• 과세표준 = 보증금 총액 × 정기예금이자율 × (임대일수 ÷ 365)
• 2024년 적용 이자율: 1.8% (국세청 고시)
• 예: 전세보증금 4억 원, 1년 임대 시 → 4억 × 1.8% = 720만 원 과세 대상

✅ 신고 시 주의할 점

• 보유 주택이 1채라면 간주임대료 과세는 제외 (단, 고가주택은 예외)
• 비거주자라도 국내 부동산에서 발생한 소득은 과세 대상
• 홈택스 신고 시 ‘주택 임대소득’ 항목에서 전세 계약 입력 후 자동계산 가능

✅ 절세 전략

• 보증금을 3억 원 이하로 유지하거나
• 공동명의 또는 자녀 명의로 분산하여 2주택 이상 조건 피하기
• 주택 수 계산은 ‘과세 목적’ 기준이므로 비과세 대상 주택은 제외될 수 있음

 

📌 절세 포인트 정리

• 1. 기준경비율 적용 – 경비처리가 어려울 경우, 간단하게 기준경비율 방식으로 신고 가능
• 2. 분리과세 선택 – 기타소득 포함한 종합소득이 적을 경우, 오히려 유리할 수 있음
• 3. 전세 계약 시에도 ‘임대소득’으로 인정 – 보증금의 간주임대료 계산 필요 (주택 기준 보증금 총 합계 3억 원 초과 시)
• 4. 자동이체 및 대리인 위임 필수 – 해외 체류자는 납기일 놓치기 쉬움 → 자동이체 설정 + 납세관리인 지정 추천

 

📌 부동산 매각 시 주의할 점

• 비거주자라도 국내에서 양도소득세 납부 의무 있음
• 양도세 신고 대리인을 필수 지정해야 함
• 실거래가 기준 양도차익에 대해 과세 + 중과세 적용 여부 확인

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마무리하며

 

해외 체류 중이라도 국내 부동산에서 발생하는 세금은 그대로 부과됩니다.

특히 임대소득이 있는 경우 신고 누락 시 가산세와 불이익이 크기 때문에 세무대리인을 통한 관리와, 소득 구간에 맞는 절세 방식 선택이 중요합니다. 다음 글에서는 “비거주자가 국내 부동산을 매도할 때의 양도소득세 절세 전략”을 소개해드릴게요!

 

2025.06.08 - [분류 전체보기] - 비거주자(해외 거주자)의 근로소득과 임대소득, 종합소득세 신고는 어떻게 해야 할까?

 

2025.06.08 - [분류 전체보기] - 해외 장기 체류 시 '비거주자'로 전환하면 세금이 어떻게 달라질까?

해외 장기 체류 시 '비거주자'로 전환하면 세금이 어떻게 달라질까?