편법 증여, 다운계약 적발 급증 - 부동산 탈세 어떻게 막나?

 

안녕하세요, 소득이 되는 세금이야기입니다!

최근 국세청이 강남, 서초 등 고가 아파트 밀집 지역을 중심으로 '편법 증여'와 '다운계약서'를 활용한 부동산 탈세를 집중 단속하며, 탈루 혐의자 수십 명이 적발되었습니다. 부동산을 통한 세금 회피가 어떻게 이루어지는지, 또 이를 방지하기 위한 방법은 무엇인지 구체적으로 정리해드립니다.

1. 편법 증여란?

편법 증여는 부모 등 가족이 자녀에게 직접적으로 돈을 주는 대신, <strong'명의신탁, 차명거래, 대출 대신 상환 등의 방식을 통해 세금을 회피하는 수법입니다.

• 예) 부모가 자녀 명의로 아파트를 매입하고 자녀의 명의로 대출을 받았지만, 실제로는 부모가 상환
• 예) 자녀가 갑자기 고가 아파트를 구매했지만, 명확한 자금 출처 없이 취득

 

2. 다운계약서란?

 

다운계약서는 (사실상 낮은 세금을 부과받으려는 목적으로) 실거래가보다 낮게 작성한 허위 계약서를 세무서에 제출하여 취득세, 양도세, 증여세를 줄이는 불법 행위입니다. 

• 예) 20억 원에 거래한 아파트를 15억 원으로 계약서 작성
• 결과: 양도세·취득세가 줄어들지만, 적발 시 과태료 및 가산세 부과

 

3. 국세청 단속은 어떻게 이루어지나?

 

국세청은 다음과 같은 정보를 활용해 탈세 혐의를 분석합니다.

• 자금출처조사: 자녀가 고가 자산을 취득했을 때, 소득·잔고·대출 내역을 종합 분석
• FIU(금융정보분석원) 보고: 고액 현금 입출금 내역 자동 보고
• 실거래가 정보망 분석: 시세보다 현저히 낮은 신고가 있을 경우 조사 대상 등록

 

4. 편법 증여·다운계약 적발 시 불이익은?

• 증여세, 양도세 등 추징 + 최대 40%의 가산세
• 중대한 경우 조세범처벌법상 형사 고발 가능
• 부동산 취득 무효 가능성도 존재

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5. 합법적인 절세 방법은?

 

편법이 아닌 정석 절세 전략이 필요합니다.

• 10년 단위 증여 공제 한도 활용 (직계존속 → 자녀: 5,000만 원, 미성년자: 2,000만 원)
• 증여세 사전 신고 및 자금출처 명확히 확보
• 기록 가능한 금융거래 (현금거래 지양, 이체 메모 기재 등)
• 세무 전문가와의 상담을 통한 구조 설계

 

마무리

 

부동산을 통한 세금 절감이 유혹적일 수 있지만, 편법 증여나 다운계약은 반드시 적발되고, 무거운 세금과 불이익이 따릅니다. 합법적인 절세 전략을 미리 준비하고, 국세청의 기준을 정확히 이해하는 것이 무엇보다 중요합니다.

소득이 되는 세금이야기는 앞으로도 실생활에서 필요한 세무 정보와 절세 전략을 정확하고 쉽게 전달드리겠습니다. 감사합니다!

 

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